Нікіта Бєлокопитов


Наколькі мне вядома, у Беларусі больш за 90% жытла ў шматкватэрных жылых дамах – прыватная ўласнасць. Яе абслугоўваннем галоўным чынам займаюцца дзяржаўныя жыллёва-эксплуатацыйныя арганізацыі. Тым часам яшчэ 17 гадоў таму (у 1998 годзе) Беларусь ледзь не першай у СНД прыняла закон пра супольнае домаўладанне, які дазволіў грамадзянам ствараць таварыствы ўласнікаў жылля (ТУЖ) і браць яго абслугоўванне ў свае рукі, што мусіла прывесці да паляпшэння якасці жыллёва-камунальных паслуг. Аднак, паводле дадзеных Мінжылкамгаса, у наш час на абслугоўванні ТУЖ знаходзіцца ўсяго каля 12% шматкватэрнага жылога фонду Беларусі.

Ва Украіне сітуацыя адрозніваецца: пераход да новых формаў самакіравання жыхароў адбываецца маштабней, і да траўня 2020 года кожны жылы дом ва Украіне мусіў перайсьці на новую форму кіравання – ОСББ (аб’яднанне суўладальнікаў шматкватэрнага дома, укр. “Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”). Гэта можа адбыцца добраахвотна, па ініцыятыве жыхароў – і ў такім выпадку жыхары самі абіраюць старшыню ОСББ і статут. Іначэй, у прымусовым парадку, за жыхароў усё вырашае горад і прызначае ім кіраўнічую кампанію, якую потым амаль немагчыма змяніць. Дэдлайн для гэтага перахода прызначаўся два разы – на 2017 і 2018 гады, але дэдлайн у 2020 годзе, верагодна, будзе апошнім.

Гараджане по-рознаму ставяцца да перахода. Гэтак я, жыхар старай цэглянай хрушчоўкі, амаль адзіны каго цікавіць ейны лёс і хто бачыць патэнцыял у самакіраванні. Менавіта таму мне давялося самому заняцца стварэннем ОСББ у маім доме. З гэтай мэтай я шукаў адказы на не самыя модныя пытанні: навошта жыхарам шматкватэрных будынкаў ствараць дадатковае аб’яднанне? Якія мадэлі самакіравання жыхароў існуюць на практыцы? Як скарыстацца інструментамі падтрымкі ОСББ? Чый досвед варта запазычыць?

Для чаго ствараюць ОСББ?

Перадусім, ОСББ ствараюць для вырашэння пытанняў, якія закранаюць усіх жыхароў дома. Савет ОСББ можа займацца бягучымі пытаннямі і праблемамі, таму ён не склікае агульных сходаў з кожнай дробнай нагоды. Наяўнасць ОСББ дазваляе суўладальнікам абараняць свае інтарэсы перад кіраўнічымі кампаніямі, падрадчыкамі і г.д.

ОСББ мае права заключаць дамовы на тэхнічнае абслугоўванне дома з выбранымі кампаніямі-пастаўшчыкамі паслуг, якія адпавядаюць патрабаванням і прапануюць лепшыя цэны, — і, адпаведна, не мусіць выкарыстоўваць паслугі ЖЭУ.

Найвышэйшы кіруючы орган аб’яднання — агульны сход. Рашэнні агульнага сходу ОСББ абавязковыя для ўсіх уласнікаў жылля.

Што належыць уласнікам квартэры ў шматпавярховіку на праве супольнай уласнасці?
1. Дах;
2. Тэхнічныя памяшканні пад дахам
3. Ліфт
(шахты і механізмы)
4. Смеццепровад
5. Лесвіцы і лесвічныя пляцоўкі
6. Знешняя сцяна і апорныя сцены
: асобны ўладальнік можа дэкараваць гэтыя сцены знутры, але не мае права іх разбураць.
7. Нежылыя памяшканні: “парадная”, месца кансьержа і г.д. – належаць усім жыхарам супольна. ОСББ можа арандаваць некаторыя з гэтых памяшканняў на карысць усіх саўладальнікаў.
8. Магістральныя камунікацыі: трубы па стаяках (газ, вада, ацяпленне, каналізацыя), помпы, катлы, электраправодка, трансфарматары — усе камунікацыі, што абслугоўваюць больш за адну кватэру, знаходзяцца ў сумеснай уласнасці.усіх жыхароў дома.
9. Падвал і фундамент
10. Плошча забудовы
, у тым ліку кветнікі, дзіцячыя пляцоўкі, стаянкі, смеццевыя бакі і шмат іншага.

Аб’яднанне ствараецца як непрадпрымальніцкае таварыства — то бок пералік спосабаў, якімі яму могуць надыходзіць грашовыя сродкі, абмежаваны законам. У цэлым, такія сродкі могуць накіроўвацца толькі на ўтрыманне дома ў належным стане.

У адным шматкватэрным доме можна стварыць толькі адно ОСББ, але пры гэтым ў ОСББ могуць уваходзіць два ці болей дамоў, калі яны чымсьці злучаныя: супольнай прыдамавой тэрыторыяй, элементамі дабраўпарадкавання, абсталяваннем або інжэнернай інфраструктурай.

Маёмасць ОСББ складаецца з маёмасці, парададзенай яму ва ўласнасць саўладальнікам; атрыманых даходаў; іншай маёмасці, набытай незабароненымі законам спосабамі. Маёмасць, прыдбаная за конт унёскаў і плацяжоў саўладальнікаў, таксама стае іхняй супольнай маёмасцю. Гэтак, у нашым доме мы ўсталявалі шлагбаўм, каб іншыя машыны не заязджалі і не паркаваліся ў нашым двары. Шлагбаўм усталяваны па ініцыятыве аўтамабілістаў, але грошы за яго сабралі каля 45% жыхароў (пры гэтым нават не ўсе з іх аўтаўласнікі). Але ўсім можна карыстацца шлагбаўмам, і ключы ад яго ёсць ва ўсіх, хто выказалі жаданне і зрабілі сабе копію.

Мадэлі і прыклады арганізацыі ОСББ

Хаця ў законе мы бачым нібыта канкрэтныя і вызначаныя правілы, на практыцы ОСББ можа быць вельмі розным па ступені свайго поспяху ды па арганізацыі сваёй дзейнасці і ўплыву на жыццё жыхароў. Умоўна пазначу найбольш тыповыя сцэнары развіцця ОСББ як “манархія”, “дэмакратыя” і “дыктатура”.

Манархія. У гэтым варыянце менеджэр ОСББ можа працаваць найбольш эфектыўна, прымаючы 90% рашэнняў, звязаных з кіраваннем домам і выдаткамі. Яму не трэба што раз склікаць агульныя сходы, каб атрымаць згоду 51% уласнікаў жылля. Гэты варыянт найлепшы, калі кіраўнік ОСББ сам_а пражывае ў доме і мае кампетэнцыю ў пытаннях, звязаных з эксплуатацыяй дома, а большасць жыхароў цалкам давярае гэтаму чалавеку. Такая форма добра функцыянуе ў невялікіх будынках, дзе жыхары знаёмыя між сабой.

Агульныя сходы павінны праходзіць не радзей за адзін раз на год; на іх кіраўнік ОСББ мае даць справаздачу суўладальнікам.

Для адстаўкі кіраўніка неабходна стварыць ініцыятыўную групу для склікання агульнага сходу, і 51% суўладальнікаў павінны падтрымаць гэтае рашэнне.

Дэмакратыя. Пры такой мадэлі кіраўнік ОСББ можа самастойна разглядаць толькі тыя пытанні, якія ўваходзяць у дэлегаваную яму кампетэнцыю. Для прыняцця важных рашэнняў або выдзялення грашовых сум, большых за пэўны ліміт, неабходна склікаць агульны сход, на якім 51% суўладальнікаў падтрымаюць гэтае рашэнне. Суўладальнікі дома могуць наняць на ролю кіраўніка ОСББ прафесійнага мэнэджара альбо кіруючую кампанію, якая можа мець некалькі дамоў на балансе і ўласны персанал для эфектыўнага абслугоўвання дома. Мадэль лепш за ўсё падыходзіць для вялікіх жылых комплексаў, дзе ўсе жыхары незнаёмыя адзін з адным. Рашэнне пра змену кіраўніка ОСББ таксама можа быць прынята на агульным сходзе.

Дыктатура. У асобных выпадках лідэрамі ОСББ могуць стаць ашуканцы – трэцяя асоба альбо кампанія, якія ствараюць ОСББ у дамах без актывістаў і ініцыятыўных жыхароў, а таксама падманным шляхам «захопліваюць уладу». У гэтым выпадку кіраўнік ОСББ можа самастойна прымаць 100% рашэнняў, у тым ліку прызначаць сабе зарплату. Замяніць кіраўніка вельмі складана, бо для гэтага неабходна правесці агульны сход прынамсі праз год пасля апошняга сходу, на якім кіраўнік быў абраны. Ёсць выпадкі, калі ашуканцы такім чынам закладвалі жылыя будынкі ў банках і знікалі з грашыма.

У цэнтры Кіева ёсць праблемны дом, які доўга не маглі дабудаваць. Тут было створана ОСББ, якое дапамагло завяршыць будаўніцтва, і зараз там ужо жыве частка людзей. Кіраўнік ОСББ узурпаваў уладу і наняў ахоўную фірму, якая цалкам кантралюе доступ жыхароў дома. Нават ліфт у гэтым доме стаў прыватнай уласнасцю. Такім чынам, каб скарыстацца ліфтам, трэба набыць штомесячны білет – спецыяльную электронную карту, якая каштуе 2-3 $ (у грыўнях), 1 білет на пасажыра. Калі да вас завітаюць госці, вам прыйдзецца заплаціць 2 $ за тое, каб кожны з іх падняўся на ліфце. У той жа час доступ да лесвіцы таксама заблакаваны, таму жыхарам не застаецца альтэрнатывы, акрамя ліфта.

Усе спробы пераабраць Кіраўніка разбіваюцца аб доўгую і складаную бюракратычную працэдуру. Удалося стварыць ініцыятыўную групу, але ейныя сілы расцярушаны. Некаторыя ўкладчыкі адкрыта стаюць на бок галавы ОСББ. Хтосьці жыве за мяжой і не выходзіць на кантакт. Ёсць таксама кватэры, у якіх незразумела, хто гаспадар — да таго часта іх перапрадавалі. Акрамя таго, праўленне пайшло на новы выкрут — з кожнай кватэры на сходзе можа прысутнічаць толькі адзін жыхар. Усіх астатніх проста не пусцяць прыватныя ахоўнікі, а пратаколы схода нават не паказваюць.

Блізкая да дыктатуры схема была прадугледжана законам аб ОСББ у адносінах да дамоў, якія да 2020 года самі не створаць ОСББ. Дзяржава пакідае за сабой права аўтаматычна прызначаць кампанію па кіраванні камунальнымі паслугамі ў гэтыя дамы, у якіх тыя ж тарыфы і аклад для кіраўніка будуць вызначацца індывідуальна.

Прыклад поспяху ОСББ

Ва Украіне ёсць нямала ОСББ, дзе жыхарам удаецца паспяхова рэалізаваць свае задумы.

Так, у Кіеве ОСББ “Оберіг на Позняках” прыцягнула сумарна 1 млн еўра на рэканструкцыю і тэрмамадэрнізацыю дома. На гэтыя грошы ўдалося ўсталяваць сонечныя панэлі магутнасцю 30 кВт, а таксама ўцяпліць фасады і усталяваць ветраэлектрастанцыю, што забяспечыць энергіяй цеплавыя помпы. Помпы будуць браць цяпло з вентыляцыйных каналаў дома і забяспечваць яго гарачай вадой. ОСББ створана ў доме вышынёй ад 17 да 23 паверхаў 2003-2004 гадоў пабудовы. У доме 422 кватэры. Кожная кватэра павінна будзе плаціць дадатковыя 500 долараў) штогод на працягу наступных 5 гадоў (пад 21% гадавых). Такім чынам, калі ўлічыць эканомію электраэнергіі, кожная кватэра павінна плаціць каля 250 долараў у год дадаткова, а праз 5 гадоў пачнецца адчувальная для ўласнікаў жылля эканомія.

Акрамя ўстаноўкі сонечных панэляў і ўжо звыклага ўцяплення фасадаў, жыхары плануюць усталяваць ветраэлектрастанцыю з магутнасцю, дастатковай для забеспячэння энергіяй цеплавых помпаў. Помпы будуць браць цяпло з вентыляцыйных каналаў дома і забяспечваць яго гарачай вадой.

Чаму адныя ОСББ паспяховыя, а другія - не?

Сярод прыкладаў украінскіх ОСББ трапляюцца такія супрацьлеглыя, бо на паспяховасць іх уплывае шмыт чыннікаў.

Інстытуцыйна эфектыўнасць ОСББ залежыць ад наяўнасці праграм фінансавання і падтрымкі ініцыятыў жыхароў. Ва Украіне большасць дамоў савецкіх часоў не падтрымліваліся ў належным стане, і таму патрабуе рэканструкцыі. Гэтую задачу мае вырашыць ужо пачатая рэформа. Дзяржава спрабуе стымуляваць стварэнне ОСББ у жылых дамах, уводзіць розныя гранты і фінансавую дапамогу. З’яўляюцца новыя і мяняюцца існуючыя інструменты, каб дапамагчы ў рамонце дома.

Адзін з такіх інструментаў – праграма 30/70: суфінансаванне рамонту будынкаў, дзе дзяржава пакрывае 70-90% ад кошту рамонтных работ, а жыхары аплачваюць астатняе. Жыхары павінны выбраць як мінімум два віды работ так, каб адзін, коштам 30% ад агульнай вартасці праекта, яны рабілі сваімі сродкамі, а другі від, коштам 70% ад агульнай вартасці, аплоціць і выканае горад. Па праграме 70/30 праводзяцца такія віды работ як рэканструкцыя цеплавых станцый і ўстаноўка новых індывідуальных цеплавых станцый; мадэрнізацыя і замена ўнутраных інжынерных сетак; устаноўка бытавых лічыльнікаў цяпла для ацяплення і / або гарачага водазабеспячэння; уцяпленне фасадаў; цеплаізаляцыя і капітальны рамонт даху; замена вокнаў і дзвярэй на энергазберажэнне ў агульных месцах; замена асвятляльных прыбораў на энергаэфектыўныя і / або ўстаноўка датчыкаў руху для кантролю асвятлення ў грамадскіх месцах. З 2021 года ў гэтай праграме змогуць удзельнічаць толькі дамы з ОСББ.

Яшчэ адзін інструмент, даступны ОСББ – урадавая праграма “цёплых крэдытаў” (Урядова програма «теплих кредитів»), што распрацавана Держенергоефективності ды дзейнічае для насельніцтва і ОСББ з кастрычніка 2014 года. Праграма прадугледжвае частковае (20-40%) пакрыццё з дзяржаўнага бюджэту выдаткаў на набыццё негазовых / неэлектрычная катлоў для фізічных асоб; на набыццё энергаэфектыўнага абсталявання/матэрыялаў для асоб, што валодаюць прыватнымі дамамі; а таксама для агульнадамавых паляпшэнняў для ОСББ/ЖБК (жыллёва-будаўнічых кааператываў) як юрыдычных асоб.

Яшчэ адзін інструмент (рэлевантны і для Беларусі) – гранты Еўразвяза на тэрмамадэрнізацыю старога жылля і паляпшэнне энергаэфектыўнасці, па сваіх умовах блізкія да праграмы “30/70”.

Акрамя ОСББ, ва Ўкраіне можна ствараць ОСН – органы самаарганізацыі насельніцтва (аналагі КОТГС у Беларусі – рэд.). ОСН складаюцца не з уласнікаў, а з жыхароў дамоў, якія законна пражываюць на адпаведнай тэрыторыі. ОСН можа ўключаць як адзін дом, так і амаль увесь мікрараён, а яго прадстаўнікі становяцца афіцыйнымі прадстаўнікамі горада і фактычна чыноўнікамі. Зараз у Кіеве мала ОСН, але патэнцыйна гэта вельмі важны элемент жыллёвай палітыкі горада, паколькі праз іх жыхары могуць уплываць на палітыку горада і развіццё сваіх раёнаў. ОСН могуць атрымліваць дзяржаўнае фінансаванне і часткова дубляваць ролю раённага Савета ў некаторых частках горада.

Цяпер у маім доме мы таксама арганізоўваем і ствараем ОСН. Пакуль у яго ўвойдзе толькі наш дом, але мы спадзяемся, што ў будучыні да нас далучацца яшчэ тры суседнія пяціпавярховыя дамы, з якімі мы дзялім месца ў двары. У выпадку з маім домам нас больш за ўсё цікавіць капітальны рамонт. Ён патрабуе вялікіх укладанняў, і мы цяпер спрабуем зразумець, як менавіта атрымаць дадатковы фінансавы прыбытак у фонд дома. Адзін з варыянтаў – адаптацыя памяшкання ў паддашку, якое можна было б здаць у арэнду ці прадаць, і за выручаныя кошты ажыццявіць частку рэканструкцыі. Акрамя таго, усё гэта трэба рабіць, не высяляючы жыхароў з дому. Дарэчы, у маім доме ўсяго 60 кватэр, усе жыхары ведаюць адно аднаго. Калі задума паспяхова рэалізуецца, а ўзровень даверу жыхароў да будучага старшыні ОСББ застанецца высокім, думаю, мы прыдзем да мадэлі “манархіі”.

Палітыка якая задае рамкі

ОСББ сутыкае постсавецкіх грамадзян з магчымасцью праявіць уласную ініцыятыву, але і з неабходнасцю абіраць. У краінах з моцнай традыцыяй патэрналізму людзі да гэтага не прызвычаіліся і маюць патрэбу ў адпаведнай адукацыі.

ОСББ – толькі рамка, у якой могуць стварацца розныя тыпы арганізацый, у залежнасці ад патрэбаў. Аб’яднанні жыхароў могуць ствараць новыя агульныя прасторы ў доме для карыстання ўсімі жыхарамі, напрыклад, лекцыйныя залы ці канферэнц-залы. ОСББ могуць адаптаваць агульныя памяшканні і здаваць іх у камерцыйную арэнду, магчыма нават для невялікіх прыватных дзіцячых садкоў. Таксама ОСББ можа збіраць інфармацыю пра якасць будаўніцтва і эксплуатацыі, а потым дзяліцца ёй з забудоўшчыкамі для паляпшэння будучага выніку.

Гэтыя ды іншыя сцэнары магчымыя, але могуць патрабаваць мінімальных змяненняў і адаптацый заканадаўства. Напрыклад, па законе, калі ОСББ быў створаны ў доме, каторы разбурылі, то ОСББ працягвае існаваць па тым жа адрасе і можа быць замоўнікам новага будаўніцтва.

Узорам паспяховых ОСББ могуць быць некамерцыйныя жыллёвыя кааператывы ў Швейцарыі. Яны не гоняцца за прыбыткам; ўсе іхнія члены роўныя і зацікаўлены ў адным – здымаць камфортнае і даступнае жыллё. Асноўнае адрозненне заключаецца ў форме ўласнасці. У Швейцарыі ўся нерухомасць належыць кааператыву, і новыя члены кааператыва павінны ўнесці фінансавы ўнёсак у членства, які яны могуць забраць пасля сыходу. Ва ўкраінскіх ОСББ кожная кватэра мае ўласніка, і ўсе агульныя плошчы аднолькава належаць членам ОСББ. Таму кватэра таксама можа разглядацца як форма ўнёску пры ўваходзе ў кааператыў, і пры выхадзе з яго вы павінны вызваліць сваё месца і перадаць свой унёсак іншаму.

У Швейцарыі доля некамерцыйных жыллёвых кааператываў на рынку нерухомасці набліжаецца да 30%. Але прайшло больш за 100 гадоў да таго як гэтая форма стала дасканалай і настолькі распаўсюджанай. Самі швейцарцы кажуць, што магчымасцю жыць у камфортным і якасным жыллі яны абавязаны сваім дзядам – тыя сфармавалі жыллёвую палітыку так, каб яе можна было напоўніцу выкарыстоўваць сёння.

Самакіраванне жыхароў як базавае дэмакратычнае звяно грамадства

У ОСББ ёсць не толькі эканамічнае значэнне, але і сацыяльнае, ці нават палітычнае. Як некамерцыйная і адкрытая арганізацыя з непасрэдным уплывам і мноствам патэнцыяльных магчымасцей, ОСББ – найменшае звяно ў сістэме дэмакратыі ва Украіне. Многія пажылыя са скепсісам ставяцца да ОСББ, бо за 29 гадоў незалежнасці, з якіх гэтая форма існуе каля 20, сур’ёзных зменаў у жыллёвай палітыцы не адбылося. Але для моладзі неабходнасць моцнага самакіравання і дэцэнтралізацыі ўлады больш відавочна, а дзяржава намагаецца спрыяць новымі законамі ды грантавай дапамогай.

Графік актыўнасці стварэння ОСББ ва Украіне

Таму я лічу, што наступныя некалькі гадоў адыграюць ключавую ролю ў фарміраванні жыллёвай палітыкі і рэвалюцыі ў сферы ЖКГ.

ОСББ маюць і значэнне, адносна аўтаномнае ад агульнай структуры дзяржулады – яны змяняюць грамадзянскую культуру ўзаемадзеяння на месцах. У недэмакратычных дзяржавах формы самакіравання жыхароў могуць быць свайго рода “школамі” грамадскага ўдзелу – дзе грамадзяне могуць вучыцца самастойна і адказна прымаць вырашэнні хаця б датычна свайго бліжэйшага асяроддзя.


Крыніцы:

1. Державна житлова політика в Україні: сучасний стан та перспективи реформування
https://cedos.org.ua/uk/articles/derzhavna-zhytlova-polityka-v-ukraini-suchasnyi-stan-ta-perspektyvy-reformuvannia
2. Закон про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/525-16
3. Закон про органи самоорганізації населення
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2625-14
4. Why are housing cooperatives successful? Insights from Swiss affordable housing policy. Ivo Balmer & Jean-David Gerber
https://doi.org/10.1080/02673037.2017.1344958
5. Закон про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14